Αίτημα της Διοικούσας Επιτροπής του ΤΕΕ για απόσυρση της διάταξης
– Να αποσυρθεί η διάταξη που συζητείται στη Βουλή ζητά η Διοικούσα Επιτροπή του ΤΕΕ
Σχετικά με την προβλεπόμενη κατάργηση της υποχρέωσης υποβολής τοπογραφικού κατά τη διαδικασία μεταβίβασης ακινήτου σε περιοχές εντός σχεδίου πόλης, με λειτουργούν Κτηματολόγιο και κυρωμένη πράξη εφαρμογής, η Διοικούσα Επιτροπή του ΤΕΕ ζητά ομόφωνα την απόσυρση – κατάργηση της συγκεκριμένης διάταξης. Υπάρχουν πολλοί λόγοι που έχουν αναδειχθεί κατά τη διάρκεια της διαβούλευσης από τεχνικούς και επιστημονικούς φορείς. Αυτοί διακινδυνεύουν τόσο την ασφάλεια δικαίου στις συναλλαγές ακινήτων όσο και το διαχρονικό εγχείρημα της Πολιτείας για τη ψηφιοποίηση του χώρου και τη δημιουργία ολοκληρωμένων γεωχωρικών δεδομένων. Επιπλέον, η κατάργηση δημιουργεί περισσότερα προβλήματα από όσα επιδιώκει να λύσει.
Δήλωση του Προέδρου του ΤΕΕ Γιώργου Στασινού
«Η κατάργηση της σύνταξης και υποβολής τοπογραφικών σε ψηφιακή μορφή και εξαρτημένα από το Εθνικό Γεωδαιτικό Σύστημα Αναφοράς αποτελεί «νάρκη» στα θεμέλια της προσπάθειας ψηφιοποίησης του συνόλου του χώρου στην Πατρίδα μας. Η χώρα δεν μπορεί να προχωρήσει στο μέλλον αν δεν υπάρχουν πλήρη γεωχωρικά δεδομένα για το σύνολο της Επικράτειας. Και η συγκεκριμένη διάταξη, έτσι όπως έχει διατυπωθεί, θα οδηγήσει σε «μαύρες τρύπες» μέσα στις πόλεις χωρίς ψηφιακή αποτύπωση του χώρου με ακρίβεια.
Όλοι μας θέλουμε και προσπαθούμε για τη ψηφιοποίηση και απλοποίηση διαδικασιών προς όφελος των πολιτών και της οικονομίας. H κατάργηση υποβολής ψηφιακών τοπογραφικών στις μεταβιβάσεις ακινήτων όμως θα οδηγήσει σε ανασφάλεια δικαίου και πισωγύρισμα στην προσπάθεια ψηφιακής αποτύπωσης, με ακρίβεια, σε ολόκληρη τη χώρα. Πρέπει να πούμε ορισμένες αλήθειες: η χώρα επέλεξε ιστορικά, για να ολοκληρωθεί το Κτηματολόγιο, να αποτυπώσει τα δικαιώματα ανεξάρτητα από την ύπαρξη ψηφιακού τοπογραφικού. Στις περιοχές εντός σχεδίου, η ψηφιακή αποτύπωση υπάρχει σε νεότερες πράξεις εφαρμογής, που αποτυπώνουν με κάποια ακρίβεια τα όρια των οικοπέδων. Όμως, αυτό δεν ισχύει σε όλες τις περιοχές της χώρας, ειδικά εκεί όπου οι πράξεις εφαρμογής έγιναν πριν από τη χρήση ψηφιακών εργαλείων, σύμφωνα με το ΕΓΣΑ.»
Πραγματικότητα σχετικά με τις μεταβιβάσεις ακινήτων
Στην πράξη, η μεταβίβαση ακινήτου με κτίσμα γίνεται ήδη από συμβολαιογράφους χωρίς υποβολή νέου τοπογραφικού σε περιοχές εντός σχεδίου, με λειτουργούν Κτηματολόγιο και κυρωμένη πράξη εφαρμογής, όταν υφίσταται ΗΤΚ ή υπάρχουν τα ψηφιακά δεδομένα αποτύπωσης. Αυτό ισχύει όταν δεν υπάρχουν αμφιβολίες και ερωτήματα, όπως έχει βεβαιώσει μηχανικός. Η γενικευμένη κατάργηση της συμβολής μηχανικού στην ακριβή αποτύπωση του χώρου – και σε αδόμητα οικόπεδα – δεν απλοποιεί τις διαδικασίες. Αντίθετα, κρύβει προβλήματα όπως οικοδομησιμότητα, ακρίβεια έκτασης και όρια. Με λίγα λόγια, υπάρχει κίνδυνος να μεταβιβάζονται οικόπεδα με σχήμα, όρια ή έκταση «στο περίπου».
Προτάσεις και ευθύνες της Πολιτείας
Η Βουλή και η κυβέρνηση μπορούν και πρέπει να ακούσουν τις παρατηρήσεις των τεχνικών και επιστημονικών φορέων που έχουν κατατεθεί στη δημόσια διαβούλευση. Πρέπει να επιλέξουν τον δρόμο της προόδου και του ορθολογισμού. Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να διασφαλίζεται η συμβατότητα με τις εθνικές στρατηγικές και την Ευρωπαϊκή Οδηγία INSPIRE. Μπορεί να υπάρξει μεταβατικό διάστημα και διάλογος για τις λεπτομέρειες και τις προσαρμογές στη νομοθεσία, πριν από την εφαρμογή μέτρων.
Σημαντικά σημεία από το δημόσιο διάλογο
Το ΤΕΕ επισημαίνει σημαντικά σημεία που έχουν αναδειχθεί από το διάλογο και τις συζητήσεις σε Περιφερειακά Τμήματα και στη Διοικούσα Επιτροπή:
- Η σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος με σύγχρονες τεχνικές προδιαγραφές (ν. 4495/2017, ν. 4759/2020, ν. 4821/2021) είναι κρίσιμη για την ασφάλεια δικαίου στις μεταβιβάσεις. Το σύγχρονο τοπογραφικό διάγραμμα, που βασίζεται στο ΕΓΣΑ ’87 και συνδέεται με εγκεκριμένα σχέδια και κτηματολογικά στοιχεία, αποτελεί τεχνικό και νομικό τεκμήριο.
- Η ψηφιακή αποτύπωση των ορίων του οικοπέδου με ακρίβεια εκατοστού, συνοδεύεται από δήλωση μηχανικού. Περιλαμβάνει μήκη πλευρών, όρια προς γειτονικά ακίνητα, ονόματα ιδιοκτητών, εμβαδόν, όρους δόμησης και αρτιότητας.
- Η γραφειοκρατία δεν μειώνεται με την αποδυνάμωση θεσμικών εγγυήσεων. Η κατάργηση των τεχνικών διασφαλίσεων θα επιφέρει προβλήματα και καθυστερήσεις, αντί να απλοποιήσει τις διαδικασίες.
- Η υποχρέωση επισύναψης τοπογραφικού σε συμβολαιογραφικές πράξεις δεν ήταν τυχαία. Αποτελεί αποτέλεσμα εμπειρίας από σφάλματα, αποκλίσεις και δικαστικές διαφορές. Η θεσμοθέτηση του Κωδικού Ηλεκτρονικού Διαγράμματος (ΚΗΔ) και η ηλεκτρονική υποβολή ενίσχυσαν τη διαφάνεια και την ιχνηλασιμότητα.
Ερωτήματα σχετικά με την κατάργηση της υποχρέωσης τοπογραφικού
Η πρόβλεψη για κατάργηση της υποχρεωτικής υποβολής τοπογραφικού σε μεταβιβάσεις εντός σχεδίου με κυρωμένη πράξη εγείρει σημαντικά ερωτήματα:
- Πώς διασφαλίζεται η ακριβής ταυτοποίηση του ακινήτου χωρίς σύγχρονο εξαρτημένο τοπογραφικό; Η πράξη εφαρμογής είναι πολεοδομικό εργαλείο, όχι τεκμήριο της υφιστάμενης κατάστασης. Δεν αποτυπώνει μεταγενέστερες αλλαγές ή αποκλίσεις.
- Πώς διασφαλίζεται η συμβατότητα με τα δεδομένα του Κτηματολογίου; Σε περιπτώσεις αποκλίσεων, το τοπογραφικό λειτουργεί ως εργαλείο ελέγχου και τεκμηρίωσης.
- Πώς αποτρέπονται μελλοντικές διαφορές και δικαστικές διαμάχες; Η απουσία σύγχρονου τοπογραφικού αυξάνει το κόστος και τις πιθανότητες προβλημάτων στο μέλλον.
Κίνδυνοι και προβλήματα από την κατάργηση
Σε περίπτωση διαφωνιών, ποιος βεβαιώνει και αναλαμβάνει την ευθύνη για την ακρίβεια της αποτύπωσης; Ο κίνδυνος είναι ο αγοραστής να βρεθεί προ εκπλήξεων, όπως:
- Υπερβολικά ποσά λόγω λάθος υπολογισμών εισφορών σε γη και χρήμα
- Αδυναμία οικοδόμησης λόγω μη ολοκλήρωσης προσκύρωσης ή διανοιγμένων δρόμων
- Αδυναμία οικοδόμησης λόγω έλλειψης υψομετρικών μελετών ή διανοιγμένων δρόμων
- Αδυναμία οικοδόμησης λόγω ακατάλληλου σχήματος, π.χ. τριγωνικό
- Ρυμοτομικές διαφορές που δεν έχουν περάσει στο κτηματολόγιο
- Χρήση αδόμητου οικοπέδου που δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο
- Έλλειψη κατάλληλων υψομετρικών μελετών
- Μη αξιοποίηση λόγω γραμμών υψηλής τάσης ή αγωγών
- Υποχρεώσεις που δεν αποτυπώνονται στο συμβόλαιο, όπως ρυμοτομίες και προσκυρώσεις
Καμία από αυτές τις περιπτώσεις δεν λύνεται μόνο με την ύπαρξη λειτουργούντος Κτηματολογίου και κυρωμένης πράξης εφαρμογής. Η κατάργηση τοπογραφικού θα δημιουργήσει προβλήματα στην καταχώριση συμβολαιογραφικών πράξεων και θα προκαλέσει καθυστερήσεις και αυξημένα κόστη.